Büyük harf kullanımı

Aktifleştirme oranı, gayrimenkulün üretmesi beklenen gelir baz alınarak bir gayrimenkul yatırım amaçlı gayrimenkulün getiri oranıdır. Yatırım oranı, yatırımcının yatırımındaki potansiyel getirisini tahmin etmek için kullanılır.

Bir yatırımın aktifleştirme oranı, yatırımın net işletme gelirini (NOI) mülkün mevcut piyasa değerine bölünerek hesaplanabilir; burada, NOI, mülk üzerindeki yıllık getirinin tüm işletme maliyetinden eksi olmasıdır. Kapitalizasyon oranının hesaplanması için formül şu şekilde ifade edilebilir:

Sermayeleştirme Hızı = Net Faaliyet Gelirleri / Mevcut Piyasa Değeri

Bazıları, bu davada sürekliliğin kullanılmasına rağmen, büyük ölçüde bir sermaye toplama oranını bir kalıcılığın iskonto oranı olarak görüyorlar biraz yanıltıcı olan, nakit akışlarının yıllık bazda istikrarlı olacağı anlamına geldiği için.

Büyük harf kullanım oranı bir yüzdelik olarak ifade edilir ve aynı zamanda "üst limit" olarak da bilinir. "

KIRILMAYAN AŞAĞI" Büyük Harf Oranı

Gayrimenkul gelirleri hakkında bilgi akışını kolaylaştırdığı ve yorumlamayı kolaylaştırdığı için, aktifleştirme oranı çok yararlıdır. Örneğin, Stephan 900.000 $ tutarında bir mülk satın alırsa ve mülkün işletme maliyetlerinden sonra yılda 125.000 ABD doları üreteceğini düşünürse, yatırım yaptığı işletme harcamaları% 13.89 (125.000 $ / 900.000.000 = 0) olur. 1389 =% 13.89). Bunun anlamı, Stephan'ın her yıl karının mülkünün değerinin% 89'u kadarını kazanmasıdır.

Bu örnek, Stephan'ın kapa oranı hesaplamasındaki tüm faktörlerin sabit kalacağını varsayıyor, ancak gerçekte işler genellikle biraz daha karmaşık hale geliyor. Yatırım yaptıktan sonra Stephan kasabasında bir gayrimenkul talebinde patlama yaşanması nedeniyle iki yıl geçmesine rağmen Stephan mülkünün değeri 2 milyon dolara yükseldiğini varsayalım. Bu arada Stephan mülkten aynı miktarda para kazanıyor. Kapitalizasyon oranı hesaplamaları geçerli piyasa değerini kullandığından, Stephan'ın yatırım harcamaları değişmiştir. Stephan'ın NOI olmadığı sürece mülkün piyasa değeri arttığından, kapanış oranı önemli ölüde% 6.25'e düştü (125.000 $ / $ 2 milyon = 0. 0625 =% 6.25).

Bunun gibi örnekler, büyük harf kullanım oranlarının önemli bir işlevini gösterir. Kapasite oranı karlılığı ölçen bir oran olduğundan, NOI'nin mevcut piyasa değerine göre oranı, sermaye artırımı oranının aynı kalması için sabit kalmalıdır. Piyasa değeri yokken NOI yükselirse, aktifleştirme oranı artacak ve aksi takdirde aktifleştirme oranı düşecektir.Bir gayrimenkul yatırımının kârlı kalabilmesi için NOI, mülk değeri arttıkça veya daha yüksek bir oranda artması gerekiyor. Bu anlamda, aktifleştirme yatırım oranı faydalıdır çünkü performansının iyileşip iyileştirilmediğini görmek için bir gayrimenkul yatırımının zaman içinde izlenmesinde kullanılabilir. Herhangi bir nedenle, kapitalizasyon oranı düşüş gösteriyorsa, mülkün satılması ve başka yerlerde yeniden yatırım yapılması akıllıca bir karar olabilir. Sadece iki yıl içinde Stephan'ın kap oranında% 50'nin üzerinde bir düşüşle, muhtemelen ya NOI'sini yükseltmenin veya mülkün satılması ve alternatif bir yatırım bulmanın bir yolu bulması en iyisi olurdu.

Oranı

Çoğu zaman, farklı özellik yatırımlarını karşılaştıran elma ve armutların karşılaştırılması olabilir De¤erine kullanır, böylece aktifleştirme oranı hızla ve kolayca biri ile birçok yatırım fırsatlarını karşılaştırmak için kullanılabilir, çünkü iyi bir sıçrama noktası olduğunu bir diğeri. Çeşitli mülklerin piyasa değerlerini veya işletme geliri tahminlerini karşılaştırmak genellikle zordur ve sonuçları elleçlemek zordur ancak yüzdeleri karşılaştırmak çok kolaydır.

Örneğin, Martha 230, 000 ve 3 milyon dolar piyasa değerine sahip iki farklı yatırım düşünüyor ve NOI değerlerinin sırasıyla 40, 000 ve 300 dolar olacağını tahmin ediyor. Bu yatırımlar büyük ölçüde farklılık gösterirken, kendi sermaye oranlarının% 17,39 ve% 10 olduğunu bilmek Martha'nın kararını vermesine yardımcı olabilir. Ancak, ilk yatırımın kapama oranı çok daha yüksek iken, ikinci yatırım yıllık olarak çok daha fazla para kazanacak, bu nedenle Martha'nın kararı da büyük olasılıkla oynayacak. Bu örnek kaporta oranının yatırımları karşılaştırmada yardımcı olma becerisini göstermeye yardımcı olsa da, NOI veya mevcut piyasa değeri karşılaştırılabilir olduğunda, bu fonksiyonda en kullanışlı olduğuna dikkat etmek önemlidir. Oldukça farklı boyutlardaki yatırımlar genellikle pürüzsüz karşılaştırmaları önleyebilecek ek hususlara sahip olabilir.

Gayrimenkul yatırım yapmaya çalışırken, yatırımcılar kendi yatırımlarına değer katmak için kabul edecekleri en düşük limiti çoğunlukla kararlaştıracaklardır. Örneğin, bir yatırımcı, harcamak isteyecekleri para miktarı için yalnızca% 10'luk veya daha yüksek bir sermayeleştirme oranına sahip bir yatırım kabul eder. Potansiyel yatırımlara bakıldığında, o zaman, bu yatırımların kapama oranlarını kişisel kapanış oranlarına kıyaslayacaklardır.

Büyük harf kullanım oranı, tam sayı olarak ifade edildiğinde 100'ü kap oranına bölerek yatırımın geri ödeme süresini kabaca hesaplamak için kullanılabilir. Örneğin, 20 yıllık tahmini bir geri ödeme süresi için, 100'ü 5'e bölerek,% 5'lik bir kapama oranına sahip bir yatırımın geri ödeme süresi hesaplanabilir. Bununla birlikte, bu yöntem sadece yatırımın geri ödeme süresinin kabaca bir tahmini için kullanılmalıdır; çünkü gayrimenkul yatırımlarının hiçbiri, sabit bir kapitalizasyon oranını uzun süre koruyamaz.

Buna ek olarak, doğrudan sermayeleştirme, bir sermaye yatırımı oranını içeren bir gayrimenkul yatırımının değerlenmesinde kullanılan bir yöntemdir. Bu yöntemle, yatırımın sermaye maliyetini belirlemek için NOI'yi kapama oranına bölebilirsiniz. Bu karmaşık gelse de, temelde kapama oran formülünün yeniden yapılandırılmasıdır.

Kapitalizasyon Oranı İle İlgili Konular

Yatırımın planlanması veya analizinde büyük harf kullanım oranı çok kullanışlı olmakla birlikte, kapama oranını kullanmadan önce dikkate alınması gereken birkaç önemli kısıtlamayla birlikte gelir.

Bunun gibi bir sınırlama, kısa vadeli yatırımlar için kapama oranının pek yararlı olmadığıdır. Güvenilir bir nakit akışını geliştirme zamanı az olduğunda bir yatırımın NOI'si belirlenmesi zor ya da imkansız olabilir, böylece kapa oran hesaplamaları zor ya da imkansız hale getirilebilir.

Ayrıca, kapitalizasyon oranının bazen NOI değeri mevcut sahibinin mülk için ödediği orijinal miktara bölünmesiyle hesaplanır. Bir mülkün değeri çok uzun süre nadiren aynı kalacağı için, üst limit hesaplama metodu diğer metottan çok daha az yarar sağlar. Bir mülk için 2015 yılında 2.000.000 dolarlık bir kapama oranını hesaplamak, 1995 yılındaki 300.000 dolarlık fiyatına dayanarak çok yararlı olmayacak ve çok yanıltıcı sonuçlar verecektir. Bu yöntemi kullanırken ek sorunlar, hediye olarak verilen veya miras yoluyla verilen bir mülkte ortaya çıkabilir; çünkü kapama oranı sıfır maliyetiyle belirlenemez.

Büyük harf kullanım oranı, kullanım için popüler ve kolay bir oran olmakla birlikte, herhangi bir gayrimenkul yatırım kararında tek faktör olmamalıdır. Potansiyel gelirin büyümesi veya düşüşü, mülkün değerindeki artış ve mevcut herhangi bir alternatif yatırım gibi daha pek çok faktöre bakmak gerekir.